Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen

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Ingress

Der Schweizerische Bundesrat,gestützt auf Artikel 253a Absatz 3 des Obligationenrechts (OR)^note,verordnet:

Art. 1Geltungsbereich#

Als Sachen, die der Vermieter dem Mieter zusammen mit Wohn- und Geschäftsräumen zum Gebrauch überlässt, gelten insbesondere Mobilien, Garagen, Autoeinstell- und Abstellplätze sowie Gärten.

Art. 2Ausnahmen#

1Für luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche) gilt der 2. Abschnitt des Achten Titels des OR (Art. 269–270e) nicht.

2Für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, gelten nur die Artikel 253–268b, 269, 269d Absatz 3, 270e und 271–273c OR sowie die Artikel 3–10 und 20–23 dieser Verordnung.^note

Art. 3Koppelungsgeschäfte#

Als Koppelungsgeschäft im Sinne von Artikel 254 OR gilt insbesondere die Verpflichtung des Mieters, die Mietsache, Möbel oder Aktien zu kaufen oder einen Versicherungsvertrag abzuschliessen.

Art. 4Nebenkosten im Allgemeinen#

1Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen.

2Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen.

3Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.^note

Art. 5Anrechenbare Heizungs- und Warmwasserkosten#

1Als Heizungs- und Warmwasserkosten anrechenbar sind die tatsächlichen Aufwendungen, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage oder der zentralen Warmwasseraufbereitungsanlage direkt zusammenhängen.

2Darunter fallen insbesondere die Aufwendungen für:

a.die Brennstoffe und die Energie, die verbraucht wurden;

b.die Elektrizität zum Betrieb von Brennern und Pumpen;

c.die Betriebskosten für Alternativenergien;

d.die Reinigung der Heizungsanlage und des Kamins, das Auskratzen, Ausbrennen und Einölen der Heizkessel sowie die Abfall- und Schlackenbeseitigung;

e.die periodische Revision der Heizungsanlage einschliesslich des Öltanks sowie das Entkalken der Warmwasseranlage, der Boiler und des Leitungsnetzes;

f.die Verbrauchserfassung und den Abrechnungsservice für die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung sowie den Unterhalt der nötigen Apparate;

g.die Wartung;

h.die Versicherungsprämien, soweit sie sich ausschliesslich auf die Heizungsanlage beziehen;

i.die Verwaltungsarbeit, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage zusammenhängt.

3Die Kosten für die Wartung und die Verwaltung dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.

Art. 6Nicht anrechenbare Heizungs- und Warmwasserkosten#

Nicht als Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten anrechenbar sind die Aufwendungen für:

a.die Reparatur und Erneuerung der Anlagen;

b.die Verzinsung und Abschreibung der Anlagen.

Art. 6aEnergiebezug von einer ausgelagerten Zentrale#

Bezieht der Vermieter Heizenergie oder Warmwasser aus einer nicht zur Liegenschaft gehörenden Zentrale, die nicht Teil der Anlagekosten ist, kann er die tatsächlich anfallenden Kosten in Rechnung stellen.

Art. 6bBezug von Elektrizität im Rahmen eines Zusammenschlusses zum Eigenverbrauch#

Der Vermieter kann im Rahmen eines Zusammenschlusses gemäss Artikel 17 des Energiegesetzes vom 30. September 2016^note die Kosten nach Artikel 16a und 16b der Energieverordnung vom 1. November 2017^note als Nebenkosten in Rechnung stellen.

Art. 6cEnergiespar-Contracting#

1Ein Energiespar-Contracting liegt vor, wenn ein Dienstleister sich gegen Vergütung verpflichtet, den Energieverbrauch einer Liegenschaft durch geeignete Energiesparmassnahmen zu senken.

2Als Energiesparmassnahmen nach Absatz 1 gelten insbesondere:

a.die Optimierung des Betriebs von Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen und der Gebäudeautomation;

b.die Instruktion und die Beratung der Bewohnerschaft;

c.der Ersatz von Anlagen, Installationen und Leuchtmitteln;

d.die Verbesserung der Gebäudehülle.

3Der Vermieter kann die im Rahmen eines Energiespar-Contractings anfallenden Kosten während höchstens 10 Jahren als Nebenkosten in Rechnung stellen.

4Der jährlich in Rechnung gestellte Betrag darf nicht höher sein als die Energiekosten, die der Mieter mit dem Energiespar-Contracting während dieses Abrechnungszeitraums einspart.

5Bei der Berechnung der Einsparung sind Witterungseinflüsse zu berücksichtigen.

6Förderbeiträge für energetische Verbesserungen sind im Umfang des Anteils, der bei gleichmässiger Verteilung über die Dauer des Energiespar-Contractings auf ein Jahr entfällt, vom Betrag nach Absatz 4 in Abzug zu bringen.

Art. 7Nicht vermietete Wohn- und Geschäftsräume#

1Die Heizungskosten für nicht vermietete Wohn- und Geschäftsräume trägt der Vermieter.

2Sind keine Geräte zur Erfassung des Wärmeverbrauchs der einzelnen Verbraucher installiert und wurden nicht vermietete Wohn- und Geschäftsräume nachweisbar nur soweit geheizt, als dies zur Verhinderung von Frostschäden notwendig ist, muss der Vermieter nur einen Teil der Heizungskosten übernehmen, die nach dem normalen Verteilungsschlüssel auf Wohn- und Geschäftsräume entfallen. Dieser Teil beträgt in der Regel:

a.ein Drittel für Zwei- bis Dreifamilienhäuser;

b.die Hälfte für Vier- bis Achtfamilienhäuser;

c.zwei Drittel für grössere Gebäude sowie für Büro- und Geschäftshäuser.

Art. 8Abrechnung#

1Erhält der Mieter mit der jährlichen Heizungskostenrechnung nicht eine detaillierte Abrechnung und Aufteilung der Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten, so ist auf der Rechnung ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass er die detaillierte Abrechnung verlangen kann.

2Der Mieter oder sein bevollmächtigter Vertreter ist berechtigt, die sachdienlichen Originalunterlagen einzusehen und über den Anfangs- und Endbestand von Heizmaterialien Auskunft zu verlangen.

Art. 9Kündigungen#

1Das Formular für die Mitteilung der Kündigung im Sinne von Artikel 266l Absatz 2 OR muss enthalten:

a.die Bezeichnung des Mietgegenstandes, auf welchen sich die Kündigung bezieht;

b.den Zeitpunkt, auf den die Kündigung wirksam wird;

c.den Hinweis, dass der Vermieter die Kündigung auf Verlangen des Mieters begründen muss;

d.die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung der Kündigung und der Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 271–273 OR);

e.das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit.

2Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen.

Art. 10Offensichtlich übersetzter Kaufpreis#

Als offensichtlich übersetzt im Sinne von Artikel 269 OR gilt ein Kaufpreis, der den Ertragswert einer Liegenschaft, berechnet auf den orts- oder quartierüblichen Mietzinsen für gleichartige Objekte, erheblich übersteigt.

Art. 11Orts- und quartierübliche Mietzinse#

1Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.

2Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.

3Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.

4Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.

Art. 12Kostensteigerungen#

1Als Kostensteigerungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten insbesondere Erhöhungen des Hypothekarzinssatzes, der Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinse, Versicherungsprämien sowie Erhöhungen der Unterhaltskosten.^note

2Aus Handänderungen sich ergebende Kosten gelten als Teil der Erwerbskosten und nicht als Kostensteigerungen.

Art. 12aReferenzzinssatz für Hypotheken#

1Für Mietzinsanpassungen aufgrund von Änderungen des Hypothekarzinssatzes gilt ein Referenzzinssatz. Dieser stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen, volumengewichteten Durchschnittszinssatz für inländische Hypothekarforderungen und wird durch kaufmännische Rundung in Viertelprozenten festgesetzt.^note

2Das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF)^note gibt den Referenzzinssatz vierteljährlich bekannt.^note

3Das WBF kann für den technischen Vollzug der Datenerhebung und die Berechnung des Durchschnittszinssatzes für inländische Hypothekarforderungen Dritte beiziehen.

4Es erlässt Bestimmungen über die technische Definition, Erhebung und Veröffentlichung des Durchschnittszinssatzes für inländische Hypothekarforderungen gemäss Absatz 1. Die Banken müssen dem WBF die notwendigen Daten melden.

Art. 13Hypothekarzinse#

1Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens:

a.2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent;

b.2,5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent;

c.3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent.

Bei Hypothekarzinssenkungen sind die Mietzinse entsprechend herabzusetzen oder die Einsparungen mit inzwischen eingetretenen Kostensteigerungen zu verrechnen.

2Bei Zahlungsplänen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe d und Rahmenmietverträgen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe f OR gelten bei Hypothekarzinsänderungen stattdessen die für solche Fälle vereinbarten Regelungen.

3Wird unter Verzicht auf Quartierüblichkeit und Teuerungsausgleich dauernd mit der reinen Kostenmiete gerechnet, so kann der Mietzins bei Hypothekarzinserhöhungen im Umfang der Mehrbelastung für das gesamte investierte Kapital erhöht werden.

4Bei Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzinsänderungen ist im Übrigen zu berücksichtigen, ob und inwieweit frühere Hypothekarzinsänderungen zu Mietzinsanpassungen geführt haben.

Art. 14Mehrleistungen des Vermieters#

1Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50–70 Prozent als wertvermehrende Investitionen.

2Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen:

a.Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle;

b.Massnahmen zur rationelleren Energienutzung;

c.Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen;

d.Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien;

e.der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch.

3Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt.

3bisFörderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.^note

4Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten.

5Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig.

Art. 15Bruttorendite#

1Die Bruttorendite im Sinne von Artikel 269a Buchstabe c OR wird auf den Anlagekosten berechnet.

2Ausser Betracht fallen offensichtlich übersetzte Land-, Bau- und Erwerbskosten.

Art. 16Teuerungsausgleich#

Zum Ausgleich der Teuerung auf dem risikotragenden Kapital im Sinne von Artikel 269a Buchstabe e OR darf der Mietzins um höchstens 40 Prozent der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise erhöht werden.

Art. 17Indexierte Mietzinse#

1Haben die Parteien für die Miete einer Wohnung einen indexierten Mietzins vereinbart, darf die jeweilige Mietzinserhöhung die Zunahme des Landesindexes der Konsumentenpreise nicht übersteigen.^note

2Bei einer Senkung des Landesindexes ist der Mietzins entsprechend anzupassen.

3Mietzinserhöhungen gestützt auf den Landesindex der Konsumentenpreise können unter Einhaltung einer Frist von mindestens 30 Tagen auf ein Monatsende angekündigt werden.^note

4Ein Mietvertrag ist im Sinne von Artikel 269b OR für fünf Jahre abgeschlossen, wenn der Vertrag durch den Vermieter für die Dauer von mindestens fünf Jahren nicht gekündigt werden kann.^note

Art. 18Unvollständige Mietzinsanpassung#

Macht der Vermieter die ihm zustehende Mietzinsanpassung nicht vollständig geltend, hat er diesen Vorbehalt in Franken oder in Prozenten des Mietzinses festzulegen.

Art. 19Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen#

1Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten:

a.Für Mietzinserhöhungen:

1.den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten;

2.den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten;

3.den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt;

4.die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen;

5.bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält.

b.Für andere einseitige Vertragsänderungen:

1.die Umschreibung dieser Forderung;

2.den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird;

3.die klare Begründung dieser Forderung.

c.Für beide Fälle:

1.die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung;

2.das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit.

1bisErfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.^note

2Die Absätze 1 und 1^bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen.^note

3Die Absätze 1 und 1^bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags für obligatorisch erklären. Zusätzlich muss dieses Formular enthalten:

a.den für den bisherigen Mietzins geltenden Stand des Referenzzinssatzes;

b.den für den bisherigen Mietzins geltenden Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise.^note

4Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen.

Art. 19aMitteilung bei gestaffelten Mietzinsen#

Bei gestaffelten Mietzinsen darf die schriftliche Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen.

Art. 20Begründungspflicht des Vermieters#

1Bei Mietzinserhöhungen wegen Kostensteigerungen oder wegen wertvermehrenden Verbesserungen des Vermieters kann der Mieter verlangen, dass der geltend gemachte Differenzbetrag zahlenmässig begründet wird. Die 30-tägige Anfechtungsfrist wird dadurch nicht berührt.

2Im Schlichtungsverfahren kann der Mieter verlangen, dass für alle geltend gemachten Gründe der Mietzinserhöhung die sachdienlichen Belege vorgelegt werden.

Art. 21Aufgaben der Schlichtungsbehörden#

1Die Schlichtungsbehörden haben im Schlichtungsverfahren eine Einigung der Parteien anzustreben, die sich auf das gesamte Mietverhältnis (Höhe des Mietzinses, Dauer des Vertrags, Kündigungsfrist usw.) erstreckt.^note

2Die Schlichtungsbehörden sind verpflichtet, Mieter und Vermieter ausserhalb eines Anfechtungsverfahrens, insbesondere vor Abschluss eines Mietvertrags, zu beraten. Sie haben namentlich Mietern und Vermietern behilflich zu sein, sich selbst ein Urteil darüber zu bilden, ob ein Mietzins missbräuchlich ist.

3Die Schlichtungsbehörden können einzelne Mitglieder oder das Sekretariat mit der Beratung betrauen.

Art. 22Zusammensetzung der Schlichtungsbehörden#

Die Kantone sind verpflichtet, die Zusammensetzung der Schlichtungsbehörden und deren Zuständigkeit periodisch zu veröffentlichen.

Art. 23Berichterstattung über die Schlichtungsbehörden und Bekanntgabe richterlicher Urteile#

1Die Kantone haben dem WBF halbjährlich über die Tätigkeit der Schlichtungsbehörden Bericht zu erstatten. Aus dem Bericht müssen die Zahl der Fälle, der jeweilige Grund der Anrufung sowie die Art der Erledigung ersichtlich sein.

2Die Kantone haben die zuständigen kantonalen richterlichen Behörden zu verpflichten, ein Doppel der Urteile über angefochtene Mietzinse und andere Forderungen der Vermieter dem WBF zuzustellen.

3Das WBF sorgt für deren Auswertung und Veröffentlichung in geeigneter Form.

Art. 24Vollzug#

Das WBF ist mit dem Vollzug beauftragt.

Art. 25Aufhebung bisherigen Rechts#

Die Verordnung vom 10. Juli 1972^note über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen wird aufgehoben.

Art. 26Übergangsbestimmungen#

1Die Vorschriften über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und andern missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen sind anwendbar auf Anfangsmietzinse oder Mietzinserhöhungen, die mit Wirkung auf einen Zeitpunkt nach dem 1. Juli 1990 festgelegt oder mitgeteilt werden.

2Wurde eine Mietzinserhöhung vor dem 1. Juli 1990, aber mit Wirkung auf einen Zeitpunkt danach mitgeteilt, so beginnt die Frist für die Anfechtung (Art. 270b OR) am 1. Juli 1990 zu laufen. Für die Anfechtung eines Anfangsmietzinses, der vor dem 1. Juli 1990, aber mit Wirkung auf einen Zeitpunkt danach festgelegt wurde, gilt die Frist gemäss Artikel 270 OR.

3Mietverhältnisse mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen, die nach dem 1. Juli 1990 beginnen, unterstehen dem neuen Recht; Mietverhältnisse mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen, die vor dem 1. Juli 1990 begonnen haben aber erst später enden, unterstehen dem alten Recht.

4Basiert der Mietzins am 1. Juli 1990 auf einem Hypothekarzinsstand von weniger als 6 Prozent, so kann der Vermieter auch später für jedes Viertelprozent, das unter diesem Stand liegt, den Mietzins um 3,5 Prozent erhöhen.

Art. 27Inkrafttreten#

Diese Verordnung tritt am 1. Juli 1990 in Kraft.

Source: Fedlex, the publication platform for federal law (www.fedlex.admin.ch), Swiss Federal Chancellery. Only the official publications are authoritative.